房村旧房及附空地转让存在以下特殊情况，会影响处理结果。
1. 土地用途变更：若旧房及附空地的原用途为宅基地，受让方拟变更为商业用途，需额外向土地管理部门申请用途变更审批，未审批直接变更可能导致转让行为违规，土地被集体组织收回。
2. 历史遗留问题：若旧房及附空地为历史上未办理权属登记的“无证土地”，转让时需先通过集体组织或政府部门确权，否则转让行为因权属证明缺失无法得到法律认可，后续易引发权属纠纷。
3. 地方政策差异：部分地区对房村集体土地转让有特殊规定（如限制转让对象或需集体成员表决），若未遵循地方政策，可能导致转让程序不合法，影响转让效力。
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关于房村旧房及附空地转让的法律性质，需结合土地类型判断。
房村旧房及附空地转让的合法性取决于土地性质及转让程序。
1. 若土地为宅基地：转让需符合“一户一宅”原则，且受让方须为集体经济组织成员，否则转让合同可能无效。
2. 若土地为集体建设用地：转让需经集体经济组织同意，并办理土地使用权变更登记，未审批的转让行为不受法律保护。
3. 若土地存在权属争议：转让行为可能因权属不清导致合同无法履行，甚至引发纠纷。
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房村旧房及附空地转让可能存在以下法律风险，需引起重视。
1. 合同无效风险：例如，村民将房村旧房及附空地（宅基地）转让给外村人，因违反“宅基地仅限集体经济组织成员使用”的规定，转让合同被法院认定无效，受让方无法取得土地使用权，已支付的转让款可能无法追回。
2. 权属争议风险：若旧房及附空地存在历史遗留的权属纠纷（如原房主与集体组织对土地归属有争议），转让后新受让方可能被卷入诉讼，导致土地使用权无法正常行使，甚至面临经济损失。

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